بهار یا زمستان مستاجران |  طرح ساماندهی اجاره بها در فراموشی | شکست قیمت‌ گذاری دستوری

به گزارش جام جم آنلاین، امسال نیز مانند چند سال گذشته مستاجران دل نگران این هستند که اجاره بهای مسکن چقدر افزایش خواهد یافت؟ کارشناسان معتقدند با توجه به اینکه در کشورمان مسئولان نتوانسته‌اند تورم را مهار کنند پیش‌بینی این اتفاق که اجاره بها نیز رشد چشمگیری داشته باشد دور از ذهن نیست.

این درحالی است که تجربه ‌ثابت کرده است که کنترل قیمت‌ها به شکل دستوری نیز راه به جایی نمی‌برد، زیرا دولت دیگر سرمایه اجتماعی مناسبی ندارد و علاوه بر این توان نظارت بر آشفته بازار مسکن را نیز از دست داده است.

عوامل گرانی اجاره بها

در این بین کارشناسان معتقدند عوامل مختلفی دست به دست هم داده تا بازار مسکن در کشور از کنترل خارج شود.

دکتر مرتضی افقه، دانشیار دانشکده اقتصاد دانشگاه شهید چمران ‌اهواز ‌در گفت‌وگو با جام جم آنلاین درباره مسائلی که به بی‌ثباتی بازار مسکن دامن می‌زند، عنوان می‌کند: مدت‌هاست در کشورمان مسکن از ‌کالای مصرفی به ‌کالای سرمایه‌‌ای بدل شده در این بین‌ هجوم نقدینگی‌های سرگردان به بخش مسکن نیز سبب شده است که قیمت مسکن غیرعادی افزایش پیدا کند.

به این ترتیب وقتی قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند، اجاره بهای آن نیز افزایش خواهد یافت.

او درباره دیگر مسائلی که به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زند نیز توضیح می‌دهد: مساله دیگر مهاجرت‌های مستمر به شهرهای بزرگ است، چراکه هرچه شرایط اقتصادی روستا و شهرهای کوچک ناگوارتر می‌شود، افراد بیشتری به شهرهای بزرگ مهاجرت می‌کنند و با توجه به اینکه این افراد از قدرت خرید مسکن  نیز برخوردار نیستند، میزان تقاضا برای اجاره مسکن را افزایش می‌دهند و به این شکل سبب افزایش اجاره بها ‌می‌شوند. در واقع به این شکل شرایطی ایجاد می‌شود که تقاضا برای اجاره مسکن نسبت به خرید آن فزونی ‌می‌گیرد.

این درحالی است که  خانواده‌های طبقه متوسطی که دو مسکن دارند نیز یکی از خانه‌های خود را اجاره داده‌اند و با توجه به تورم شدید  به‌ اجاره بهای مسکن به عنوان منبع درآمد نگاه می‌کنند. به همین دلیل می‌توان گفت این مساله نیز در افزایش اجاره بها تاثیر گذار است.

‌آن طور که دانشیار دانشکده اقتصاد دانشگاه شهید چمران توضیح می‌دهد در کل وضعیت اجاره بهای مسکن  نیز تحت تاثیر شرایط اقتصادی کشور است و با توجه به اینکه در چند سال اخیر تورم‌های غیر منتظره‌ای را تجربه کرده‌ایم، مسکن نیز تحت تاثیر این تورم‌ها قرار  گرفته است.

 افزون بر این کارشناسان معتقدند بی‌ثباتی‌ و تنش‌هایی که پس از تشدید تحریم‌ها بر متغیرهای ا‌قتصادی تاثیر گذاشته ‌بر حوزه مسکن  نیز تاثیر گذاشته است.

راهکار کنترل آشفته‌ بازار مسکن

بیشتر کارشناسان حوزه مسکن معتقدند نمی‌توان راهکار کوتاه مدتی برای کنترل آشفته بازار مسکن و اجاره بها ارائه کرد.

دانشیار دانشکده اقتصاد دانشگاه شهید چمران ‌اهواز در این باره عنوان می‌کند: برخی مسائل تاثیرگذار بر افزایش اجاره بها را می‌توان کنترل کرد، برای نمونه دولت می‌تواند ‌با مدیریت درست، تب مهاجرت به شهرهای بزرگ را کاهش دهد و شرایطی ایجاد کند که افراد ترجیح بدهند در روستاها و شهرهای کوچک بمانند.‌

او درباره ریشه‌های مشکلات اقتصادی در روستا و شهرهای کوچک  می‌گوید: مشکل اصلی در روستا و شهرهای کوچک نبود بودجه نیست. به نظر می‌رسد دولت ‌سرمایه‌های  مناسبی را به استان محروم فرستاده است. اما ‌دولت‌ها به اشتباه تصور می‌کنند که مشکل مناطق محروم نبود بودجه است.

این درحالی است که بودجه وجود دارد. اما مدیران توانمندی به این مناطق فرستاده نمی‌شوند تا بتوانند از اعتبارات اختصاص یافته نهایت بهره را ببرند و مشکل محرومیت را در روستا‌ها و شهرهای کوچک برطرف کنند‌.

کنترل دستوری قیمت‌ها

با نزدیک شدن به فصل اصلی جا به جایی مستاجران دوباره بحث قیمت‌گذاری دستوری مطرح شده است، مساله‌ای که تجربه  چند سال اخیر ثابت کرده نمی‌تواند در کنترل بازار مسکن تاثیر گذار باشد، زیرا در دوران فراگیری کرونا نیز بسیاری از صاحبخانه‌ها به این مساله بی‌توجه بودند.

دکتر افقه در این باره توضیح می‌دهد: قیمت‌ گذاری دستوری برای ‌ مسکن و سایر کالاها جواب نمی‌دهد، چنین رویکردی اوایل انقلاب تاثیر گذار بود. اما این روزها که دولت وظایف و مشکلات بیشتری پیدا کرده نمی‌تواند بر قیمت‌های دستوری نظارت کند و شرایط را برای اجرای آن فراهم کند.‌

او درباره دیگر مسائلی که سبب می‌شود، برنامه قیمت‌گذاری دستوری دولت تاثیرگذار نباشد، عنوان می‌کند:‌ مدیریت، سیستم اداری و‌ بروکراسی ناکارآمد در کنار ‌بی‌ثباتی مدیریتی و‌ قوانین سبب شده است که دولت نتواند همزمان بحران‌های جاری را مدیریت کند و بر قیمت‌های دستوری نیز نظارت داشته باشد.

‌طرح ساماندهی اجاره بها

البته این تنها نقشه‌های دولت نیست که برای کنترل بازار مسکن راه به جایی نمی‌برد، چراکه نمایندگان مجلس نیز تاکنون نتوانسته‌اند برای مدیریت آشفته بازار اجاره بهای مسکن قدم‌های مناسبی بردارند. برای نمونه می‌توان به طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی اشاره کرد، طرحی که کلیات آن بهار گذشته به تصویب رسید. اما به نظر می‌رسد تا مرحله تبدیل شدن به قانون فاصله زیادی دارد و در شرایط اقتصادی نامناسب کشور جزو اولویت‌های نمایندگان مجلس نیست.

‌علی خضریان، سخنگوی کمیسیون اصل ۹۰ مجلس درباره سرنوشت این طرح عنوان می‌کند: اردیبهشت سال گذشته بود که مجلس به دو فوریت ‌ طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی رای داد. جزییات این طرح نیز اسفند گذشته ‌در اختیار هیات رئیسه مجلس قرار گرفت.

آن طور که او توضیح می‌دهد ‌طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی در اولویت رسیدگی قرار دارد‌.

 سخنگوی کمیسیون اصل ۹۰ مجلس درباره اینکه اجرای این طرح چگونه اجاره بهای مسکن را مدیریت خواهد کرد؟ عنوان می‌کند: مسائل مختلفی در این طرح پیش بینی شده است؛ برای نمونه مبالغ دریافتی از سوی مشاوران املاک‌ ساماندهی می‌شود. علاوه بر این مشوق‌های مالیاتی نیز برای مالکان در نظر گرفته شده است. مثلا اگر مالکی خانه‌اش را چند ساله اجاره بدهد، مشمول معافیت مالیاتی تا 100 درصد نیز خواهد شد.

با این حال با توجه به اینکه کمتر از 2.5 ماه دیگر به فصل اصلی جا به جایی مستاجران باقی‌‌مانده است، نمی‌توان امیدوار بود که این طرح نمایندگان به قانون بدل شود و بتواند در این آشفته بازار ‌که بخش قابل توجه درآمد خانواده‌ها را اجاره بهای مسکن می‌بلعد به کمک خانواده‌ها بیاید.